Diritti d’asta immobiliare nelle aste giudiziarie e private

Partecipare a un’asta immobiliare, che sia giudiziaria o privata, richiede non solo una buona conoscenza del valore dell’immobile, ma anche una comprensione precisa dei diritti d’asta immobiliare e delle spese accessorie collegate all’acquisto. In questo articolo analizziamo cosa sono i diritti d’asta, come si calcolano, quando vanno pagati e quali sono le differenze tra aste giudiziarie e aste private.

Lo Studio Legale Vescovi, specializzato in diritto immobiliare, assiste privati, investitori e società nella partecipazione a procedure d’asta, nella verifica della documentazione e nella gestione delle fasi successive all’aggiudicazione. L’esperienza maturata in ambito civile e immobiliare consente di fornire una consulenza mirata, tutelando l’acquirente da errori o costi imprevisti.

Diritti d’asta immobiliare: cosa sono?

I diritti d’asta immobiliare sono le somme che l’aggiudicatario deve versare, oltre al prezzo di aggiudicazione dell’immobile, per coprire il compenso del soggetto incaricato della vendita (come il delegato alla vendita, il tribunale o la casa d’aste).
Questi diritti costituiscono un costo accessorio, simile a una commissione, e variano in base al tipo di asta, al valore dell’immobile e alle condizioni fissate nel bando o nell’ordinanza.

In genere:

• nelle aste giudiziarie sono previsti diritti più contenuti, stabiliti per legge o regolamento;
• nelle aste private, gestite da case d’aste o intermediari, le percentuali sono più elevate e liberamente determinate.

Conoscere in anticipo la misura dei diritti d’asta permette di stimare il costo reale dell’acquisto e di valutare la convenienza complessiva dell’operazione.

Diritti d’asta immobiliare: aste giudiziarie vs aste private

Non tutte le aste immobiliari sono uguali: la distinzione principale è tra aste giudiziarie, che si svolgono nell’ambito di una procedura esecutiva o fallimentare, e aste private, gestite da operatori o piattaforme del settore immobiliare.
Capire questa differenza è fondamentale, perché incide direttamente sui diritti d’asta, sulle modalità di pagamento e sulle garanzie dell’acquirente.

Aste giudiziarie

Le aste giudiziarie vengono disposte dal Tribunale nell’ambito di un’esecuzione immobiliare o di una liquidazione fallimentare. In queste vendite:

• i diritti d’asta sono in genere compresi tra il 9% e il 10% del prezzo di aggiudicazione, a cui si aggiunge l’IVA al 22%;
• la percentuale e le modalità di pagamento sono indicate nell’ordinanza di vendita o nel bando dell’asta;
• i costi accessori (trascrizione, imposte, voltura catastale) vengono indicati separatamente.

La procedura è pubblica e garantita dall’autorità giudiziaria: questo offre maggiore trasparenza, ma richiede attenzione alla documentazione e alle scadenze per il saldo prezzo.

Aste private

Le aste private, invece, sono organizzate da case d’asta o società immobiliari che mettono all’incanto beni di proprietà privata.
In questo caso:

• i diritti d’asta immobiliare sono più alti, spesso tra il 10% e il 30% del valore di aggiudicazione;
• la percentuale è stabilita liberamente dall’organizzatore e indicata nel regolamento dell’asta;
• il pagamento dei diritti avviene normalmente al momento dell’aggiudicazione o contestualmente al saldo del prezzo.

Le aste private possono offrire tempi più rapidi e beni di valore particolare (abitazioni di pregio, immobili d’impresa, terreni), ma occorre analizzare attentamente le condizioni economiche e contrattuali per evitare costi imprevisti.

Come calcolare i diritti d’asta immobiliare?

Il calcolo dei diritti d’asta immobiliare è relativamente semplice, ma richiede precisione:

1. Individua il prezzo di aggiudicazione dell’immobile.
2. Applica la percentuale dei diritti prevista nel bando o regolamento d’asta.
3. Aggiungi l’IVA, se dovuta, e includi eventuali costi accessori (trascrizione, imposte, spese notarili).
4. Somma il tutto per ottenere il costo complessivo dell’acquisto.

Esempio: se un immobile viene aggiudicato a 150.000 €, con diritti d’asta al 9% e IVA al 22%, il totale sarà:

• 500 € di diritti d’asta;
• 970 € di IVA;
• Totale complessivo: 166.470 €.

Effettuare questo calcolo prima di partecipare a un’asta consente di valutare con maggiore precisione l’investimento reale.

Diritti d’asta immobiliare: quando pagarli?

Il momento del pagamento varia in base al tipo di procedura:

• Nelle aste giudiziarie, i diritti d’asta vengono di solito versati insieme al saldo prezzo, entro il termine stabilito dal Tribunale (spesso 60-120 giorni dall’aggiudicazione).
• Nelle aste private, invece, possono essere richiesti immediatamente dopo l’aggiudicazione o contestualmente alla firma del contratto.

È fondamentale leggere attentamente l’avviso di vendita o il regolamento dell’asta per conoscere termini, modalità e importi esatti.

Altre spese da affrontare nelle aste giudiziarie

Oltre ai diritti d’asta, l’aggiudicatario deve considerare:

• Imposte di registro, ipotecarie e catastali (ridotte in caso di prima casa);
• Spese di trascrizione e voltura;
• Cancellazione di ipoteche o gravami;
• Eventuali spese condominiali arretrate;
• Costi di ristrutturazione o adeguamento, se l’immobile richiede interventi.

Lo Studio Legale Vescovi, con la sua esperienza nel diritto immobiliare, assiste nella verifica preventiva delle spese e nella lettura degli atti d’asta, aiutando l’acquirente a stimare il reale costo complessivo dell’operazione.

Spese aggiuntive nelle aste private

Anche nelle aste immobiliari private, oltre ai diritti d’asta immobiliare, l’acquirente deve affrontare una serie di costi ulteriori che spesso non vengono chiaramente evidenziati nel bando. Tra i principali:

• Commissioni della casa d’aste: possono variare tra il 2% e il 5% del prezzo di aggiudicazione, soggette a IVA, per coprire spese di gestione, intermediazione e amministrazione.
• Imposte di registro e imposte indirette: come per qualsiasi compravendita, sono dovute l’imposta di registro (2% o 9% a seconda dei casi), le imposte ipotecarie e catastali o, in alternativa, l’IVA sul prezzo di aggiudicazione se il venditore è un’impresa.
• Spese notarili e di trascrizione: nelle aste private l’atto di trasferimento è stipulato da un notaio, con costi che variano in base al valore dell’immobile e comprendono onorario, tasse e diritti di voltura.
• Spese condominiali e utenze: restano a carico dell’acquirente eventuali morosità condominiali pregresse, oltre ai costi per la riattivazione di acqua, luce e gas.
• Costi di partecipazione e cauzione: alcune case d’asta richiedono una cauzione o diritti di iscrizione, generalmente pari al 5-10% del valore base, rimborsabili se non si vince.
• Spese di manutenzione o ristrutturazione: spesso gli immobili necessitano interventi di adeguamento, certificazioni o lavori di ripristino.

Nel complesso, chi partecipa a un’asta privata deve mettere in conto che il costo effettivo dell’acquisto può superare anche del 15-25% il prezzo di aggiudicazione, a causa delle commissioni, delle imposte e delle spese notarili.

Lo Studio Legale Vescovi, che vanta una competenza consolidata in diritto immobiliare e contrattualistica d’asta, supporta acquirenti e investitori nella valutazione economica completa dell’operazione, nella verifica delle clausole contrattuali e nella tutela preventiva da costi imprevisti o clausole penalizzanti.

Diritti d’asta immobiliare: domande frequenti

Qual è la percentuale per i diritti d’asta di una casa?

Nelle aste giudiziarie i diritti d’asta variano in media tra il 9% e il 10% del prezzo di aggiudicazione, mentre nelle aste private possono raggiungere anche il 30%, a seconda delle condizioni contrattuali.

Quali sono le spese di un immobile comprato all’asta?

Oltre ai diritti d’asta, bisogna considerare imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali, spese di trascrizione e voltura, eventuali costi condominiali o di manutenzione straordinaria.

Quali sono le spese a carico dell’aggiudicatario?

L’aggiudicatario sostiene tutte le spese collegate all’acquisto: prezzo di aggiudicazione, diritti d’asta e IVA, imposte e oneri amministrativi, oltre a eventuali spese legate alla cancellazione di gravami.