Diritto di prelazione su immobili: cos’è, quando si applica e come farlo valere

Il diritto di prelazione su immobili è una tutela prevista dalla legge o pattuita tra le parti, che consente a un soggetto di essere preferito ad altri in caso di vendita di un bene. Si applica in specifici contesti, come nel caso di un inquilino che vive in un appartamento messo in vendita o tra coeredi in caso di divisione ereditaria.

In questo articolo, lo Studio Legale Vescovi chiarisce cos’è il diritto di prelazione, quando si applica, come si esercita e cosa fare se viene violato.

Che cos’è il diritto di prelazione su immobili

Il diritto di prelazione è la facoltà riconosciuta a un soggetto di essere preferito rispetto ad altri nel caso in cui il proprietario decida di vendere un immobile.
In pratica, chi ha diritto di prelazione deve essere informato della volontà di vendere e messo nelle condizioni di acquistare l’immobile alle stesse condizioni offerte da un potenziale acquirente esterno.

È un istituto molto rilevante nel diritto civile e, in particolare, nelle compravendite immobiliari, dove può incidere in modo sostanziale sulle trattative.

Perché è importante in una compravendita immobiliare

Il diritto di prelazione tutela soggetti che hanno un interesse qualificato sull’immobile, come:

• chi vi abita (inquilino);
• chi ne è coerede;
• chi lo coltiva (prelazione agraria);
• lo Stato (in caso di immobili vincolati).

Nel concreto, questo diritto può bloccare una vendita o obbligare il venditore a vendere all’avente diritto, tutelando così chi ha un legame giuridico o economico con l’immobile.

Tipologie di prelazione

Esistono due grandi categorie di prelazione: legale e volontaria. Vediamole nel dettaglio.

Prelazione legale

È prevista dalla legge e si applica automaticamente quando ricorrono determinate condizioni. I casi principali sono:

• Inquilino di immobile ad uso abitativo, se il proprietario intende vendere e non rinnovare il contratto (art. 3 L. 431/1998);
• Coeredi: se uno vuole vendere la sua quota a un estraneo, gli altri coeredi hanno diritto di prelazione (art. 732 c.c.);
• Coltivatore diretto: su terreni agricoli;
• Stato o enti pubblici, per immobili sottoposti a vincoli artistici, storici o ambientali.

In tutti questi casi, il proprietario è tenuto a notificare ufficialmente l’intenzione di vendere.

Prelazione volontaria

È frutto di un accordo contrattuale tra le parti, ad esempio in un contratto di locazione o di compravendita.
Le parti stabiliscono liberamente:

• quando si applica;
• le modalità di esercizio;
• la durata del diritto.

A differenza della prelazione legale, questa richiede un atto scritto e può essere trascritta nei registri immobiliari, per renderla opponibile a terzi.

Come si esercita il diritto di prelazione

Per esercitare correttamente il diritto di prelazione, occorrono due elementi fondamentali:

1. Notifica da parte del venditore (detta “denuntiatio”): il soggetto titolare del diritto deve ricevere una comunicazione scritta, che indichi l’intenzione di vendere, il prezzo, e le condizioni dell’operazione.
2. Accettazione del titolare della prelazione, che ha un tempo limitato per comunicare la propria volontà di acquistare.

I termini per rispondere variano in base al tipo di prelazione, ma solitamente sono di 30 o 60 giorni dalla notifica.
 L’accettazione deve essere chiara, scritta e inviata nei termini: in caso contrario, si perde il diritto.

Durata e decadenza del diritto

Il diritto di prelazione ha una durata variabile:

• per gli inquilini, si applica solo se il contratto non viene rinnovato per vendita;
• per i coeredi, si può agire anche dopo la vendita, esercitando il diritto di riscatto entro un anno;
• per le prelazioni volontarie, la durata è stabilita nel contratto.

Se il diritto non viene esercitato entro i termini, si considera decaduto. In alcuni casi, come per i coeredi, la legge prevede la possibilità di riscattare l’immobile anche dopo la vendita, ma solo per periodi limitati.

Quando non si applica il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione non si applica in tutti i casi di trasferimento di proprietà. Ecco le principali eccezioni:

• Donazione dell’immobile;
• Vendita tra parenti stretti (es. tra genitori e figli);
• Cessione per successione o divisione ereditaria;
• Vendita forzata all’asta;
• Prelazione non notificata regolarmente, o con modifiche unilaterali del prezzo.

In assenza dei requisiti previsti dalla legge o dal contratto, la prelazione non è valida.

Cosa fare se il diritto viene ignorato

Se il diritto di prelazione viene violato, chi ne è titolare ha due possibilità:

1. Esercitare il diritto di riscatto: cioè subentrare all’acquirente e acquisire l’immobile alle stesse condizioni, entro un determinato periodo.
2. Agire per via giudiziaria, chiedendo:
   1. l’annullamento della vendita;
   2. il risarcimento del danno;
   3. la nullità dell’atto, se in frode alla legge.

È fondamentale agire in tempi rapidi e con l’assistenza di un legale esperto.

Chi può esercitare il diritto di prelazione

Hanno diritto di prelazione su immobili diverse categorie di soggetti, a seconda dei casi:

• Inquilino, se l’immobile viene venduto al termine del contratto;
• Coerede, se un altro coerede vuole vendere la propria quota;
• Coltivatore diretto, su fondi rustici o terreni agricoli;
• Stato o enti pubblici, in caso di vincoli culturali o ambientali.

La presenza di un diritto di prelazione va sempre verificata prima di procedere con una compravendita.

Prelazione e opzione: le differenze

Spesso confuse, prelazione e opzione sono due cose ben distinte:

• Con la prelazione, il titolare ha diritto di essere preferito se e quando il bene viene messo in vendita.
• Con l’opzione, invece, il venditore si impegna fin da subito a vendere, lasciando all’altra parte la libertà di accettare o meno, entro un certo termine.

La prelazione non obbliga alla vendita, mentre l’opzione sì (almeno da un lato).

Come tutelarsi legalmente: difendi i tuoi diritti con Studio Legale Vescovi

Il diritto di prelazione su immobili può sembrare un tema tecnico, ma ha risvolti pratici molto concreti, specie in caso di compravendite, successioni, contratti di affitto o dissidi tra coeredi.
Una notifica mal redatta, un termine non rispettato o una condizione alterata possono invalidare il diritto o creare danni economici rilevanti.

Lo Studio Legale Vescovi offre assistenza legale personalizzata per:

• verificare se hai diritto di prelazione;
• redigere correttamente notifiche e contratti;
• agire legalmente in caso di violazione.

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