Acquisto di immobile gravato da diritto di abitazione: cosa sapere prima di firmare

Acquistare un immobile è una decisione importante e spesso impegnativa. Ma cosa accade se l’immobile che si intende comprare è gravato da un diritto di abitazione? In questi casi, è fondamentale conoscere la normativa e le implicazioni pratiche di questo vincolo, che può incidere sull’utilizzo, sul valore e persino sulla possibilità di rivendere l’immobile in futuro.

In questo articolo, lo Studio Legale Vescovi ti guida attraverso gli aspetti essenziali da valutare prima di acquistare un immobile gravato da diritto di abitazione, per aiutarti a fare una scelta consapevole e tutelata.

Cos’è il diritto di abitazione e come incide sull’immobile

Il diritto di abitazione è un diritto reale che consente al titolare di vivere in un immobile altrui, limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 e seguenti del Codice Civile). A differenza dell’usufrutto, non può essere ceduto o dato in locazione.

Quando un immobile è gravato da questo diritto, il proprietario non può utilizzarlo liberamente finché il diritto è in essere. Ciò significa che l’acquirente entrerà in possesso dell’immobile, ma non potrà abitarlo né disporne pienamente, fino all’estinzione del diritto stesso.

Si può acquistare un immobile gravato da diritto di abitazione?

Sì, è possibile acquistare un immobile gravato, ma con importanti limitazioni.

L’acquisto è giuridicamente valido, ma il compratore acquisisce la proprietà limitata: il titolare del diritto di abitazione continuerà a occupare l’immobile fino alla scadenza del diritto (che in molti casi coincide con la morte del titolare, se è a vita).

Pertanto, l’acquirente deve valutare:

• l’impossibilità di usufruire dell’immobile nell’immediato;
• il deprezzamento del valore di mercato rispetto a un immobile libero;
• l’impatto del diritto su eventuali progetti di locazione o rivendita.

Cosa succede al diritto di abitazione in caso di vendita dell’immobile

Il diritto di abitazione è opponibile ai terzi e segue l’immobile, anche in caso di trasferimento di proprietà. Ciò significa che, se l’immobile viene venduto, il diritto continua a sussistere e il nuovo proprietario dovrà rispettarlo.

Solo alla estinzione del diritto (ad esempio, per morte del titolare o per rinuncia formale), il compratore acquisirà il pieno godimento del bene.

È fondamentale che il diritto sia trascritto nei registri immobiliari, altrimenti non è opponibile agli acquirenti in buona fede. Per questo, prima di procedere all’acquisto, è essenziale verificare le risultanze catastali e ipotecarie dell’immobile.

Diritti e doveri delle parti coinvolte

Le parti coinvolte sono principalmente:

• Il titolare del diritto di abitazione, che ha diritto:
  • a vivere nell’immobile;
  • a usare arredi e pertinenze necessari all’abitazione;
  • alla tutela legale contro eventuali turbative.

Ha però l’obbligo di non modificare la destinazione d’uso, di non cedere a terzi il diritto e di usare il bene in modo corretto.

• Il proprietario/acquirente dell’immobile, che conserva:
  • la nuda proprietà;
  • l’obbligo di rispettare il diritto fino alla sua estinzione;
  • la possibilità di vendere, ma sempre con il vincolo attivo.

In caso di conflitti, le norme del Codice Civile e l’interpretazione giurisprudenziale forniscono strumenti per il bilanciamento dei diritti.

Diritto di abitazione in caso di successione o donazione

Il diritto di abitazione può sorgere anche per effetto di una successione ereditaria o di una donazione.

• Successione: il diritto può essere attribuito al coniuge superstite come tutela ( 540 c.c.), consentendogli di continuare a vivere nella casa familiare anche se la proprietà passa agli eredi.
• Donazione: è frequente che un genitore doni un immobile al figlio riservandosi il diritto di abitazione, per garantirsi l’alloggio fino alla morte.

In entrambi i casi, chi acquista l’immobile deve sapere che il diritto permane anche dopo il trasferimento della proprietà.

Come tutelarsi prima dell’acquisto di un immobile gravato

Prima di firmare un contratto di acquisto, è essenziale adottare alcune precauzioni:

1. Verificare la presenza di diritti reali tramite una visura catastale e ipotecaria aggiornata;
2. Accertarsi della trascrizione del diritto nei registri immobiliari;
3. Chiedere chiarimenti al venditore e ottenere tutta la documentazione relativa al diritto;
4. Valutare attentamente il prezzo, che dovrebbe tener conto della presenza del vincolo;
5. Farsi assistere da un avvocato esperto in diritto immobiliare per redigere un contratto chiaro e senza sorprese.

Una corretta due diligence legale può evitare contenziosi futuri e garantire un acquisto sicuro.

Affidati allo Studio Legale Vescovi per consulenza su immobili gravati da diritti reali

Acquistare un immobile gravato da un diritto reale come quello di abitazione è perfettamente legittimo, ma richiede attenzione, competenza e valutazioni precise. Le conseguenze di un acquisto non consapevole possono essere rilevanti, sia dal punto di vista patrimoniale che personale.

Lo Studio Legale Vescovi è a disposizione per:

• Verificare la situazione giuridica dell’immobile;
• Assisterti nella trattativa e nella redazione del contratto;
• Difenderti in caso di contestazioni o violazioni del diritto.

Contattaci per una consulenza personalizzata: acquista in sicurezza e con piena consapevolezza.